Conform legislaţiei în vigoare din România, Contractele de Vânzare ale imobilelor pot fi încheiate doar în faţa notarilor publici în formă autentică. Răspunderea pentru derularea în condiţii optime a procedurii de vânzare aparţine în totalitate notarului public, care autentifică contractul de vânzare în temeiul unor documente originale primite de la alte instituţii publice (OCPI – Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, AFP – Administraţia Finanţelor Publice de Sector).
Procedura la care ne referim în continuare este valabilă pentru toate categoriile de imobile situate pe teritoriul ţării noastre: apartamente, terenuri, terenuri+case, vile, spaţii comerciale etc.
Acte obligatorii:
- Actul de proprietate în original (a se vedea mai jos cazurile posibile)
- Adeverinţă de la Asociaţia de Proprietari (numai în cazul apartamentelor)
- Certificatul de atestare fiscală
- Documentaţia cadastrală
- Extrasul de carte funciară (se obţine numai de către notarul public de la OCPI)
- Cărţile de identitate ale proprietarilor şi cumpărătorilor (în original şi valabile)
În România, acte de proprietate asupra bunurilor imobile pot fi următoarele: contractul de vânzare-cumpărare, de donaţie, de schimb (toate acestea în formă autentică, eliberate de către fostele Notariate de Stat înainte de 1995 sau de către birourile notarilor publici organizate începând cu anul 1995), contractul de vânzare-cumpărare cu plata în rate (încheiate cu ICVL sau alte instituţii publice), contractul de construire (încheiate cu ICVL sau alte instituţii publice, valabil numai împreună cu procesul-verbal de predare-primire), certificatul de moştenitor (valabil numai împreună cu actele de proprietate ale persoanei decedate), hotărârea judecătorească (intitulată “sentinţă civilă”, valabilă numai dacă conţine menţiunea “definitivă şi irevocabilă”), autorizaţia de construire (valabilă numai împreună cu certificatul de urbanism care a stat la baza emiterii autorizaţiei), titlul de proprietate (pentru terenurile obţinute în temeiul Legii nr. 18/1991), ordonanţa de adjudecare (eliberată de executorul judecătoresc, fiind actul care a consfinţit finalizarea unei proceduri de executare silită asupra unui imobil) sau diferite forme ale contractului de partaj.
Adeverinţa emisă de către Asociaţia de Proprietari (a blocului în care se află apartamentul care urmează a fi vândut) are rolul de a dovedi plata integrală sau parţială cotelor la cheltuielile de întreţinere. Recomandăm ca această adveverinţă să fie solicitată şi obţinută cât mai aproape de data fixată de către notarul public pentru încheierea contractului de vânzare. În prezent, nu mai este necesară avizarea acestei adeverinţe la Primăria de Sector.
Certificatul de atestare fiscală se obţine de la Administraţia Finanţelor Publice a Sectorului în care se află imobilul respectiv şi acest document are rolul de a dovedit plata integrală sau parţială a taxelor şi impozitelor locale datorate de proprietar pentru imobilul ce urmează a fi vândut. Recomandăm ca acest certificat să fie solicitat şi obţinut la începutul lunii calendaristice, deoarece in practică notarii publici îl consideră valabil dacă a fost emis cu maximum 30 zile înaintea datei încheierii contractului de vânzare.
Pentru obţinerea documentaţiei cadastrale, proprietarul imobilului trebuie să contacteze un inginer cadastral autorizat de OCPI, care va efectua măsurători, schiţe şi va întocmi un dosar conţinând diferite schiţe relevante. Inginerul cadastral va solicita de la proprietar următoarele acte: copie legalizată după actul de proprietate, un certificat de atestare fiscală (altul faţă de cel solicitat care va fi utilizat efectiv la încheierea contractului de vânzare) şi diferite declaraţii ale proprietarului (care vor fi date în faţa notarului public, în formă autentică). În funcţie de complexitatea lucrării, timpul de soluţionare al documentaţiei cadastrale şi onorariul inginerului cadasatral diferă de la caz la caz (pentru apartamente, procedura este cea mai simplă), putându-se ajunge la un termen de maximum 2-3 săptămâni. În temeiul documentaţiei cadastrale, inginerul cadastral este obligat să deschidă cartea funciară a imobilului respectiv la OCPI.
Acte facultative (necesare doar în anumite situaţii sau la cererea cumpărătorilor):
- Certificatul de Performanţă Energetică (se obţine de la firme autorizate în domeniu)
- Ultima factură achitată privind utilităţile imobilului (care atestă plata la zi a acestor utilităţi – energie electrică, gaze naturale, servicii de telefonie+televiziune sau cheltuielile de întreţinere, în cazul apartamentelor)
Certificatul de performanţă energetică a clădirii este un document tehnic care are caracter informativ şi care atestă performanta energetică a unei clădiri, introdus prin Legea nr. 372/2005 privind performanta energetica a cladirilor. Contrar opiniilor exprimate în mass-media sau a unor specialişti în domeniul consultanţei, acest certificat nu este încă obligatoriu.
Chiar dacă ne dorim, nu putem să va spunem nivelul taxelor şi impozitelor care se achită la notarul public pentru încheierea Contractului de Vânzare, deoarece nivelul acestora se modifică frecvent. Este vorba despre trei taxe: onorariul notarului public, taxa de întabulare către OCPI şi impozitul pe veniturile din tranzacţii imobiliare (introdus prin Codul Fiscal încă din anul 2003). Însă, putem să precizăm că modul de calcul al acestora se face procentual, raportat la valoarea bunului imobil (stabilită de experţi tehnici).
Pentru o documentare mai amănunţită privind Contractele de Vânzare, puteţi citi art. 1650-1762 din noul Codul Civil, adoptat prin Legea nr. 287/2009 (republicată în M.Of. nr. 505 din 15 iulie 2011) şi art. 59-68 din Legea nr. 36/1995 a notarilor publici şi a activităţii notariale (republicată în M.Of. nr. 732 din 18 octombrie 2011).